Tras dar los primeros pasos en Europa del Este y consagrarse en plazas como Londres, la promotora inmobiliaria Kategora Real Estate ha dado con la tecla del éxito en el mercado español.
Ante el desequilibrio entre una oferta de vivienda limitada y una demanda creciente, los alojamientos flexibles de Kategora, gestionados por su marca Kora Living, que se estrenó hace tres años en Vitoria, se han consolidado como solución habitacional.
Son complejos hoteleros de apartamentos con amplias zonas comunes, diseñados para estancias de corta y media duración, desde unos días hasta varios meses, y orientados a perfiles que no encajan ni en el alquiler residencial tradicional ni en el hotel convencional.
Kategora nace hace casi 20 años de forma particular y lo hace muy lejos, en Europa del Este.
Buscábamos formas de invertir en el sector inmobiliario en un momento en el que los precios en España estaban muy arriba. En Polonia y Hungría los precios eran atractivos y había necesidad de empresas que eliminaran barreras de entrada de los inversores.
Se busca en todo momento inversión local...
Sí, son inversores de Euskadi, de Madrid, de Barcelona... a los que permitimos invertir en activos inmobiliarios con gestión delegada. Eso significa que nosotros buscamos las oportunidades y nosotros operamos los apartamentos.
A día de hoy construimos nuestro propio proyecto y lo operamos a través de la cadena hotelera, Kora. Los clientes siguen comprando las unidades (apartamentos) y obteniendo rentabilidad.
Kategora llegó a dar el salto a Londres a comienzos de la década de 2010.
Londres fue una necesidad porque después de la crisis financiera el apetito inversor desapareció. Hubo países que salieron antes de la crisis y veíamos que Londres era una plaza muy interesante. Estuvimos en China para atraer inversión china para comprar en Londres.
Kepa Apraiz, de Kategora, en su despacho de Bilbao / Araba Press
¿Qué pasó con aquellos activos internacionales?
Muchos inversores vendieron y obtuvieron plusvalía. La mayoría la han reinvertido en Kategora ya en proyectos construidos por nosotros.
Tras aquellas pruebas la compañía ha optado por centrarse en España.
España fue de los últimos países en salir de la crisis y hemos ido aprovechando oportunidades. El mercado español nos permite dar rentabilidades similares o mayores con un coste menor al extranjero.
¿Cómo es el apartamento tipo?
A través de Kora Living, nuestra marca operadora, estructuramos nuestra actividad en tres líneas de negocio complementarias.
Por un lado, Kora Beach, complejos en primera línea de costa, con un fuerte peso de zonas comunes y servicios, orientados tanto al turismo vacacional como a estancias medias de nómadas digitales y profesionales desplazados.
En segundo lugar, Kora Urban, nuestra línea más premium, ubicada en zonas prime de grandes ciudades, con edificios de menor volumen y una propuesta cuidada en diseño y equipamientos.
Y, por último, el modelo Flex, desarrollado en áreas bien conectadas por transporte público, que nos permite abordar proyectos de mayor escala.
Con la gestión delegada quitamos muchos quebraderos de cabeza al inversor. Y la rentabilidad del apartamento es mayor que si lo gestiona uno mismo
¿Cuánto de grandes?
En los primeros meses de 2026 vamos a abrir en Valencia un edificio de 428 apartamentos con certificación BREEAM. Son edificios muy eficientes, y esto es clave, porque somos de los pocos operadores que construimos y después gestionamos los activos.
Nuestro modelo de negocio tiene un enfoque 360: abarca desde la identificación de la oportunidad hasta la operación final del complejo. Construimos edificios con visión hotelera. Eso pasa por tener conocimiento de cuánto consume el edificio y aplicar tecnología para lograr que sea lo más eficiente posible.
¿Cuál es la radiografía a cierre de 2025?
Ahora en funcionamiento tenemos unos 800 apartamentos y para mediados del año que viene estaremos en 1.250. Tenemos unos 20 proyectos, de los que están ya en explotación cuatro: dos en Tenerife, uno en Vitoria y otro en Pamplona.
Kepa Apraiz, de Kategora, durante la entrevista / Araba Press
¿Hay ya previstas entonces otras 16 aperturas?
Sí, nos pondremos en más de 3.000 apartamentos con una inversión acumulada de más de 1.000 millones con esas nuevas aperturas.
¿Qué perfil de inversor manejan?
Por un lado, están los empresarios o family offices que nos acompañan en la compra del suelo y su desarrollo; y por otro, inversores particulares, personas con ahorros que deciden comprar un apartamento.
Con este sistema de gestión delegada se eliminan muchos quebraderos de cabeza. Es un modelo muy cómodo, en el que el inversor puede seguir todos los movimientos a través de una app y que, además, ofrece rentabilidades superiores a las que suele obtenerse cuando se gestiona el activo de forma individual.
¿Cuál es el ticket mínimo de entrada?
El mínimo para lo que es un family office es de 750.000 euros y luego para quienes compran los apartamentos el mínimo son 200.000 euros. Se puede financiar, no tiene que ir todo con fondos propios.
Este año facturaremos a través de la gestora unos 12 millones de euros. Hemos alcanzado un crecimiento a velocidad de crucero de cuatro o cinco aperturas al año
Por concretar, ¿cuáles serían las aperturas previstas más inminentes?
En el primer semestre de 2026 abriremos en Valencia, Málaga y Andorra. Luego en 2027 tenemos previstas dos en Madrid y dos en Barcelona, además de Alicante, Lanzarote o Tenerife.
Kepa Apraiz / Araba Press
La figura actual de la gestora es de SLU. ¿Contempla dar entrada a socios antes este crecimiento?
Todas las promociones van acompañadas de una sociedad con socios. Este crecimiento no lo definiría como orgánico, sino como un crecimiento que se ha dado gracias al apoyo de todos los compradores que confían en la gestora. A través de esas sociedades se financia la compra de suelo y se deja toda la estructura preparada para que, ante posibles cambios en el contexto económico, el proyecto esté bien cubierto y se eviten sorpresas.
¿Cuántas personas emplea Kategora?
Contamos con 85 personas en las oficinas de Bilbao y con pequeños equipos en las ciudades que lideran los proyectos en cada zona, lo que eleva el equipo total a más de 200 personas.
La gestora facturará este año en torno a 12 millones de euros. Diría que estamos en una fase de crecimiento a velocidad de crucero. El objetivo es sacar adelante entre cuatro y cinco proyectos al año, y lo estamos cumpliendo. Tenemos la dimensión y la estructura necesarias para asumir ese volumen de trabajo.