¿Cuál es el plazo de amortización de la hipoteca que más me conviene?

El plazo de amortización de una hipoteca es el tiempo durante el cual el titular está pagando las cuotas hasta devolver el capital prestado y los intereses, según el Banco de España.

En España, de acuerdo con datos del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el plazo de amortización medio de las hipotecas es de 23 años y siete meses. Los expertos recomiendan que, como máximo, este plazo sea de 30 años. Para fijarlo, será clave el asesoramiento de la entidad bancaria, que determinará un plazo mayor o menor en función de la cuantía de la hipoteca y de la situación financiera del solicitante.

Desde el punto de vista económico, es importante tener en cuenta que la recomendación de los expertos es que el dinero destinado al pago de las cuotas de la hipoteca no suponga más del 30% de los ingresos mensuales de la unidad familiar.

Desde el plano personal, la edad también es clave para fijar el plazo de amortización. En España los bancos suelen situar en los 75 años la edad máxima que puede tener el titular en el momento de terminar de pagar el préstamo.

Cambios en la cuota de la hipoteca en función del plazo de amortización

Con un ejemplo práctico, una persona que solicite una hipoteca para la compra de una vivienda por una cuantía de 200.000 euros y con un plazo de amortización de 23 años, referenciada al euríbor y con un diferencial del 0,99%, tiene que pagar una cuota mensual de 704,60 euros. Con este mismo ejemplo, pero con un plazo de amortización de 30 años, la cuota mensual es de 571,59 euros.

El sistema de amortización de una hipoteca

En la devolución del préstamo hipotecario, además, juega un papel clave el sistema de amortización que se aplique, ya que determinará la estructura de las cuotas mensuales. En la mayoría de las hipotecas firmadas en España se suele aplicar el sistema de amortización francés. Tal y como explica Imanol Arcelus, especialista en hipotecas de Banco Sabadell, este sistema consiste en que “el titular tiene una cuota constante, ya que todos los meses paga lo mismo. Sin embargo, al principio de la vida del préstamo paga más intereses y menos capital, aunque conforme van pasando los años esta situación se revierte. Esto ocurre porque el banco calcula los intereses conforme al capital pendiente. Como todos los meses se va pagando la cuota, la deuda va bajando y, por lo tanto, los intereses también”.

¿Qué es la amortización anticipada?

El plazo de amortización de una hipoteca no es algo invariable. El titular puede solicitar cambiarlo a lo largo de la vida del préstamo. Esta amortización anticipada puede realizarse de dos formas: a través de una reducción de las cuotas o del plazo. Antes de decidir amortizar una hipoteca, hay que tener en cuenta distintos elementos:

• El coste. Es importante revisar detenidamente las condiciones del préstamo hipotecario para ver si existen penalizaciones por la amortización del capital pendiente a través de una comisión de amortización.
• El tipo de interés. Hay ocasiones en las que es más rentable invertir el excedente de liquidez en otro producto antes que en amortizar la hipoteca.
• La desgravación fiscal. Es preciso saber si llevando a cabo una amortización anticipada el titular podrá desgravarse algo en su declaración de la Renta. Las hipotecas que se hayan firmado antes de enero de 2013 cuentan con una desgravación del 15%, con un límite de hasta 9.040 euros por declaración.
• Las necesidades financieras a corto y medio plazo del cliente. Podrían tener un coste incluso superior a la rebaja pactada en la hipoteca.
• La reducción de liquidez del titular de la hipoteca. Puede suceder que al destinar capital a la amortización anticipada se esté limitando la reacción ante potenciales imprevistos futuros.

Entender los conceptos vinculados al proceso hipotecario, como el plazo o la amortización, es clave para tomar la decisión más acertada. Por ello, es fundamental contar con el asesoramiento de especialistas que guiarán al comprador según sus necesidades y sus circunstancias económicas.