Juan José López (CBRE): "El poco suelo industrial que hay en Álava no se está utilizando porque no hay demanda"

La multinacional estadounidense de capital inmobiliario CBRE desembarcó en Euskadi hace más de una década con un objetivo claro: estar presentes en una de las regiones más dinámicas y con mayor tejido industrial a nivel nacional. Tras más de diez años, la sede vasca del gigante gestor inmobiliario recopila numerosos hitos como la gestión de importantes edificios como la Torre Iberdrola, la Torre Bizkaia o los centros comerciales Zubiarte y Boulevard. 

El crecimiento de la compañía en Euskadi es exponencial gracias a tres líneas marcadas de trabajo: la gestión -gestionan 21 activos que suman 123.000 metros cuadrados de activos industriales-, la valoración -valoran desde Bilbao una media de tres millones de metros cuadrados en activos y suelos industriales-, y el advisory, acompañando a sus clientes en todo el proceso. 

Juan José López del Corral, director de la zona norte de España de CBRE, y Enrique Cuevas, director de CBRE para activos industriales y logísticos, reciben a Crónica Vasca para explicar en qué consiste este proceso y cuál es la situación inmobiliaria vasca.

Juan José López del Corral, director de la zona norte de España de CBRE Paulino Orive-CV

¿De qué manera ha cambiado el mercado en estos más de diez años que lleva CBRE en Euskadi?

Se está profesionalizando cada vez más. Antes era un mundo de promotores pequeños, pymes o casi autónomos que conocían un terreno y que tenían facilidad de financiación, de acceso o eran capaces de llevar a cabo una promoción. Ahora esto no es así, aunuqe cada sector es diferente, en general, se han incentivado las inversiones, y estas han ido creciendo con el paso de los años. En 2024 la inversión inmobiliaria en el País Vasco alcanzó los 409,3 millones de euros frente a los 322,4 millones que alcanzó en 2023. Es decir, la inversión inmobiliaria alcanzó el año pasado el 2,9% del total nacional. 

¿Qué perfil tienen los inversores que llegan ahora al territorio?

Antes, hace 8 o 10 años, en el País Vasco no había capital extranjero para el mundo inmobiliario, era un sector que hasta entonces estaba muy basado en promotores locales. Esto ha cambiado completamente. En el caso del inmueble industrial, por ejemplo, el 100% de la inversión es extranjera desde hace 2 o 3 años. En oficinas, porque tampoco hay producto grande, pero si lo hubiese también sería para este perfil. Si se vendiera la Torre Iberdrola lo compraría seguramente un capital extranjero. Y en retail lo mismo, las grandes operaciones que ha habido en los últimos años son con capital extranjero. 

Tenemos una sociedad muy estable, con parámetros macroeconómicos muy positivos, y eso da confianza a los inversores

Se habla mucho de la pérdida del atractivo de Euskadi frente a otras comunidades, pero por lo que dicen el territorio sigue atrayendo a inversores extranjeros. ¿Qué percepción tienen desde CBRE? ¿Se está perdiendo atractivo?

En Euskadi tenemos factores muy atractivos. Tenemos una renta per cápita media que supera en un 30% la media española, es decir, un poder adquisitivo alto comparado con otros territorios y el gasto va proporcionalmente relacionado con el poder adquisitivo. Tenemos una sociedad muy estable y eso da confianza a los inversores. Además, tenemos la ventaja de la posición geográfica, una posición muy buena que comunica desde Asturias hasta el sur de Francia para poder hacer aquí naves grandes, XXL de logística o de datos. Una de las actividades que ahora está arrancando en Euskadi.

Por otra parte, está el problema del suelo industrial, que parece que ha sido un impedimento para la implantación de nuevas empresas en el territorio…

Depende del territorio. Es verdad que en Álava hay poco suelo industrial, pero el que hay no se está utilizando porque no hay demanda suficiente, y la que hay gira en torno a un mismo sector. Luego está el caso de Bizkaia y Gipuzkoa, donde la situación es mucho más dramática porque no hay absolutamente nada de suelo, y el que hay requiere de planeamiento urbanístico, labores de contaminación… Tardaría tiempo en llegar al mercado. 

Juan José López del Corral, director de la zona norte de España de CBRE Paulino Orive-CV

¿Por qué no llegan esas inversiones?

En el País Vasco tenemos que trabajar para ser más competitivos. Tenemos buenos parámetros macroeconómicos, pero también hay una serie de factores que no podemos obviar, como son los costes salariales, la presión sindical y el absentismo laboral. Siendo honestos, cuando tú pones en la balanza a dos comunidades autónomas y un inversor o un operador industrial tiene que evaluar dónde hace la inversión, estos elementos hacen que muchas veces no seamos todo lo competitivos que deberíamos ser y es una pena porque nosotros tenemos unos factores diferenciadores que nos hacen ser una comunidad muy muy potente, como puede ser el acceso a una mano de obra calificada, que no la vas a encontrar tan fácil en otras plazas. 

Y sobre los plazos de reacondicionamiento del suelo que comentaba…¿En Euskadi estos plazos o procesos son tediosos?

En el País Vasco tienes una serie de condicionantes que te alargan esos procesos, por ejemplo, en comparación con Madrid, la inundabilidad. En Madrid no tienes inundabilidad, con lo cual ya es un trámite que te has evitado. En el caso del País Vasco, prácticamente el 90% de las zonas industriales están ubicadas en zonas con algún problema de inundabilidad. Eso te obliga a tener que pedir los informes preceptivos a URA y a acometer una serie de medidas correctoras. Y luego tienes efectivamente el trámite urbanístico, que es igual de tedioso en todas las comunidades. Es verdad que en el caso del País Vasco, que es un punto a favor y eso hay que recalcarlo, se está cumpliendo con la ley de economía circular y eso a los inversores les da confianza. Aquí desde el momento que cesas una actividad, hay que proceder a darla de baja y hacer una caracterización del suelo para ver si está contaminado. Y ese procedimiento aquí hay que hacerlo sí o sí. De todas formas, con una mayor colaboración de entidades privadas, organismos de control, ese proceso en lugar de durar un año o 2 años, puede durar 4 meses.

Hay una serie de factores que no podemos obviar, como son los costes salariales, la presión sindical y el absentismo laboral. Siendo honestos, cuando tú pones en la balanza a dos comunidades autónomas estos elementos hacen que muchas veces no seamos todo lo competitivos que deberíamos ser

Mientras una nave que se ha dedicado o se dedicará a la industria requiere un reacondicionamiento mayor, hay otros sectores como el de la logística cuyas instalaciones lo tienen más fácil…¿Podría ser este uno de los nuevos focos de inversión dada la situación actual? 

La logística lógicamente ahora es uno de los sectores de inversión más pujantes a nivel general y en el caso de Euskadi también; el problema es que tampoco hay mucho producto. El poco que ha habido sí que ha tenido buena aceptación por parte de los inversores, por ejemplo en Galdakao se ha desarrollado el polígono de Itzaga y ha sido principalmente por la atracción de la logística. Ha habido un crecimiento exponencial de este sector en diferentes puntos concretos… El 70% de las demandas en Euskadi en general son para naves industriales y un 30% logísticas; en el caso de Vitoria, por ejemplo, se invierte la situación.