“El movimiento liberalizador de la propiedad urbana ha de atemperarse, no sólo al ritmo determinado por las circunstancias económicas del país, sino también a las exigencias ineludibles de la justicia social, que constituyen la médula y razón de ser de nuestro régimen político”. Quien así se expresa es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que congelaba las rentas de alquiler y hacía obligatoria la prórroga de los contratos. Sin duda, una ley mucho más atrevida que la Ley de Vivienda que se está tramitando en el Congreso, que no resulta tan protectora para los inquilinos como lo fue la ley franquista.

El resultado de las medidas intervencionistas que se plantearon condujo a una modificación sustancial del parque de viviendas en alquiler, que se redujo hasta el punto de llevar a España a ser el país con menor porcentaje de familias viviendo de alquiler. Básicamente, sólo quienes disponían de un contrato de alquiler en el momento de la aprobación de la ley siguieron en ese régimen. No había inversores interesados en alquilar viviendas dado que su rentabilidad no alcanzaba para cubrir los costes financieros.

La vivienda en España no es cosa de grandes tenedores ni de grandes cucharones, es cosa de quienes han ahorrado un dinero y han comprado un piso para ayudarse en su jubilación o de quienes han heredado una vivienda y aspiran a sacarle un dinero sin tener que venderla

Es natural, si a un inversor le quitas el incentivo de la rentabilidad no emprende esa operación. De hecho, aún hoy, la vivienda en España no es cosa de grandes tenedores ni de grandes cucharones, es cosa de quienes han ahorrado un dinero y han comprado un piso para ayudarse en su jubilación o de quienes han heredado una vivienda y aspiran a sacarle un dinero sin tener que venderla.

Sólo en Madrid y Barcelona hay edificios construidos con ese propósito. El alquiler en España es cosa de pequeños propietarios. Esos que ahora se ven amenazados con que su inversión deje de ser rentable y, consecuentemente, busquen otras opciones que actualicen el valor de su capital. También puede ser que, directamente, opten por dejar su vivienda vacía. No es tan extraño, en España hay 3,4 millones de viviendas vacías porque sus propietarios prefieren no ingresar el valor del alquiler y evitar los trastornos que causa tener inquilinos.

El alquiler en España es caro. Sin duda, pero eso no significa que sea muy rentable para el propietario. Pongamos por ejemplo una de esas zonas tensionadas de las que habla el Proyecto de Ley en el que una vivienda media tenga un coste de 500 mil euros. Si el propietario le quiere sacar el 4 o 5% de interés, que obtendría sin dificultad en otras inversiones como la bolsa, tendría que obtener unos ingresos de 25.000 euros al año, lo que representa un alquiler de unos dos mil euros mensuales.

La intervención del Gobierno socialista en el mercado de la vivienda de alquiler en los términos que han anunciado conducirá a una situación semejante a la que se obró en la época de Franco, la reducción del número de viviendas de alquiler, efecto contrario al deseado

Una barbaridad para quien paga, pero una expectativa lógica para quien tiene inmovilizado medio millón de euros. La intervención del Gobierno socialista en el mercado de la vivienda de alquiler en los términos que han anunciado conducirá a una situación semejante a la que se obró en la época de Franco, la reducción del número de viviendas de alquiler, efecto contrario al deseado. Eso llevará a la búsqueda de la alternativa al alquiler, la compra, lo que elevará el precio de los pisos al aumentar su demanda. Por otro lado, se elevará el precio inicial de la mensualidad del alquiler, ya que la actualización estará limitada y, por tanto, el propietario querrá protegerse de antemano.

Todo parecía fácil con esas decisiones tan sensibles hacia quienes necesitan un piso de alquiler, pero el resultado, tal como se ha demostrado en los casos en los que se ha operado en el mismo sentido que lo hace el Gobierno socialista, es el contrario al deseado. De hecho, lo que nos indica la experiencia es que en los lugares en los que hay una mayor intervención del Estado en el mercado de la vivienda conduce a su encarecimiento, a la dificultad de acceso al mismo o al deterioro de sus características.

En esta ocasión, serán las comunidades autónomas las que decidirán si aplican los límites al alquiler a los que se les autoriza esta ley. Eso servirá para analizar cada uno de los casos y sus resultados. Una experiencia práctica adicional, puesto que ya existían ejemplos suficientes como para no haber dado este paso. Entre ellas, la que practicó el franquismo con tan malos resultados para el mercado del alquiler en España.