Los promotores del casoplón de 11 baños afrontan un perjuicio de 4 millones con la demolición

Los promotores (la familia de una exconcejal del PNV de Zarautz) del polémico casoplón de 11 habitaciones y 11 baños que incumple la ley de Suelo se enfrentan a un perjuicio económico de casi 4 millones de euros tras la orden de demolición dictada por la Justicia.

Según fuentes jurídicas consultadas, la multa se puede elevar a 2,4 millones, a lo que se agregan otros 150.000 euros del derribo y la restitución del terreno a su estado. El perjuicio se acercaría a los 4 millones de euros, con los 1,4 millones de euros que se calcula han costado las obras del palacete, ubicada en Aia (Gipuzkoa), en un alto cerca de la playa de Zarautz.

El Superior ordena la demolición del casoplón de 11 baños de Gipuzkoa

Como ha informado este diario, el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco ha ordenado el derribo del casoplón por considerar ilegal su reconstrucción (en un alto del municipio guipuzcoano de Aia) en un lugar diferente al del caserío original (en concreto, a unos 200 metros). En concreto, por contravenir la ley vasca de Suelo. Ha declarado también nulas las obras de urbanización acometidas. Por ello, ordena “la reposición de los terrenos al estado anterior a dichas obras”.

El Superior desautoriza así al juzgado que, en 2021, archivó el caso basándose solo en la normativa municipal del Ayuntamiento de Aia y sin hacer ninguna referencia a las leyes urbanísticas de rango superior, las del Gobierno vasco. Obviaba igualmente la opinión de la Diputación de Gipuzkoa y el Ararteko, contrarias al proyecto del palacete.

La contundente resolución llega después de que el caso se archivase anteriormente en la vía penal. En noviembre de 2019 un juzgado de Azpeitia archivó la investigación penal pero por el hecho de que no se practicó ninguna pesquisa en tres años. Así, cinco personas que habían sido imputadas, entre ellos el exalcalde de Aia, quedaron sin ninguna responsabilidad.

La documentación del expediente urbanístico del palacete refleja un presupuesto de la construcción y urbanización de 400.000 euros, una cifra redonda que ya llama la atención. El documento es de 2013, antes de las obras, que concluyeron en 2018. Pero fuentes del sector de la construcción calculan que el coste real de esos años ya se cuadruplicaba, hasta los 1,6 millones de euros.

La multa se puede elevar a los 2,4 millones de euros en aplicación de la ley de Urbanismo, en sus artículos 225 y 226. Sería una infracción muy grave, que supone la imposición de “500.000 euros, o el 150% del valor de las obras, trabajos o instalaciones realizadas”, como dice textualmente la normativa.

La sentencia del Tribunal Superior vasco, firmada el pasado 17 de enero, declara además nulos hasta cuatro decretos y acuerdos del Ayuntamiento de Aia que autorizaron tanto la construcción como las obras de urbanización del casoplón en 2013, 2015 y 2017.

Argumentos del TSJPV

En su argumentación, el Superior señala que hay un incumplimiento claro de la ley vasca de Suelo, ya que “la reconstrucción de los caseríos se debe llevar a término allí donde se encuentra la estructura edificada que permita identificarlos como tales”. En este caso, se sitúa a cerca de 200 metros. Pero tanto el ayuntamiento como los promotores han sostenido en todos los litigios judiciales que el hecho de ubicarse a esa distancia no lo invalida.

“No existe ninguna otra posibilidad legal de reconstruir un caserío en suelo no urbanizable en el que no hubiera habido una edificación previa”, rebate la sentencia. Y agrega que los caseríos pueden reconstruirse en suelo no urbanizable “siempre que se trate del mismo lugar en el que están ubicados”.

Por ello, concluye que la licencia para reconstruir en lugar distinto del que ocupaba el caserío “es, en consecuencia, nula de pleno derecho, conforme a lo previsto en el art. 47.1.g) de la Ley 30/2015, pues contraviene directamente el régimen de reconstrucción de caseríos previsto en el art. 30.2” de la ley de Suelo vasca.

El Superior señala que la nulidad de la edificación del palacete conlleva la ilegalidad de las obras de urbanización. “Como consecuencia lógica, si no existe cobertura legal para ubicar el caserío en un lugar distinto, pierden su objeto las licencias administrativas relativas a los accesos al mismo”.

Además de la demolición, el Superior ordena la apertura de un expediente sancionador urbanístico que afectaría tanto a los promotores como a los cargos y técnicos municipales que han intervenido.

El fallo solo contempla un recurso ante el mismo tribunal, sin posibilidad de acudir a otras instancias como el Supremo. Por ello, las fuentes jurídicas consultadas señalan que es muy complicado que la sentencia, ya contundente de por sí, se pueda modificar.

Las investigaciones judiciales sobre el casoplón llevan ya 10 años en los tribunales. En 2015, se presentó una demanda por parte la Federación Guipuzcoana de los Deportes Aéreos, que desde hace más de 30 años utiliza el paraje donde se asienta el palacete para la práctica del parapente.

Se basaba en que la familia de la ex concejal de Urbanismo y Obras en Zarautz, Maite Garrastazu, aprovechó un caserío en ruinas para ejecutar una nueva edificación en una ubicación diferente; la superficie se duplicó (567 metros cuadrados frente a los 309 del antiguo caserío, y la planta del palacete es 2,5 veces mayor: 469 metros cuadrados frente a 183) y se asienta en un área rural de especial protección y en un corredor ecológico, donde habita una pareja de halcones peregrino.

El proyecto tenía un informe contrario del Ararteko que concluyó que, al tratarse de un suelo no urbanizable de especial protección, “solo cabe autorizar las obras de reconstrucción de caseríos existentes” en casos excepcionales y la ley de suelo “no permite el cambio de ubicación”.

Además, la Diputación de Gipuzkoa, en un informe firmado el 7 de mayo de 2015 por el jefe de la Sección Técnica del Departamento de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Diputación de Gipuzkoa, concluía que la Ley del Suelo vasca prohíbe reconstruir caseríos aumentado la edificación y «es evidente que la estructura del edificio en construcción supera claramente el volumen del caserío anteriormente existente». Agregaba que los nuevos edificios residenciales en suelo urbanizable solo se permiten si están adscritos a una explotación agraria pero que «es importante destacar» que la ley del Suelo «indica claramente que no se podrán construir nuevos edificios residenciales en zonas de especial protección».

Durante estos 10 años, han salido a la luz nuevas irregularidades. La familia Garrastazu acometió obras de urbanización para acceder al palacete sin licencia municipal como reconoció el propio ayuntamiento de Aia y en un área de especial protección.

Por estas irregularidades, un juzgado de Azpeitia, en un auto dictado el 4 de diciembre de 2018, llegó a citar como imputados por indicios de delito en las obras de urbanización al ex alcalde de Aia desde 2003 a 2015 Igor Iturain (PNV), el arquitecto Gaizka Perosterena, el aparejador Mikel Iradi y dos miembros de la familia promotora del casoplón, Elisabeth Garrastazu y María Garrastazu. La toma de declaraciones de los cinco se había fijado para el 11 de marzo de 2019. Pero, debido a la inacción judicial, los plazos fijados expiraron y se anuló la toma de los testimonios, lo que luego llevó al archivo provisional de la investigación.

En el expediente urbanístico de la construcción del casoplón, solo existe un informe técnico (no hay otro jurídico), sin firma, que avala la construcción con el argumento, entre otros, de que la «atípica composición familiar de la familia Garrastazu por numerosa» explica que haya 11 dormitorios. «Es excepcional y ante una situación excepcional se puede y debe haber una interpretación excepcional de la norma”.

De hecho, el expediente se mantuvo oculto durante un año por parte del Ayuntamiento de Aia hasta el punto de que la Fiscalía de Gipuzkoa apercibió, en abril de 2016, al Consistorio de un «delito de desobediencia» por negarse a facilitar el expediente urbanístico tanto por la Ertzaintza como por los demandantes.

La demolición del casoplón de 11 baños en Aia (Gipuzkoa) ordenada por el Tribunal Superior vasco le va a salir muy cara a los promotores, la familia de una exconcejal del PNV en Zarautz. Los perjuicios económicos pueden rondar casi los 4 millones, entre el coste de las obras, la multa y las labores de derribo y restitución del terreno. Casi nada. Aunque las ilegalidades son muy graves.

El Superior ordena la demolición del casoplón de 11 baños de Gipuzkoa