Zorrotzaurre se ha convertido en la mayor zona de expansión de Bilbao, objetivo que se propuso Iñaki Azkuna con la arquitecta Zaha Hadid, quienes juntos idearon la reconversión urbanística de la Ribera de Deusto, una zona con gran solera histórica y fuerte arraigo industrial. A punto de cumplirse veinte años desde que presentaron el Plan Especial de Zorrotzaurre en 2004 y, tras la muerte del antiguo alcalde de la villa en 2014 y el fallecimiento de la Premio Pritzker dos años después, el equipo municipal liderado por el actual alcalde José María Aburto, con el concejal de Área de Planificación Urbana, Proyectos Estratégicos y Espacio Público, Asier Abaunza, y el concejal de Obras Públicas y Servicios, Kepa Odriozola, el plan sigue vivo, aunque eso sí, con importantes cambios con respecto al proyecto original.
Si no se producen nuevas modificaciones, está prevista la construcción de 5.500 nuevas viviendas en la zona, en un perímetro que contempla no sólo la península natural reconvertida en isla artificial, sino también el paseo hacia Sarriko, la nueva Avenida Zarandoa. Y dentro de este macroproyecto, el solar más codiciado de todos, ha sido sin duda la parcela DB-3, con una superficie de 5.632,95 metros cuadrados, situada en la antigua rotonda de Botica Vieja, junto al hospital de IMQ en Zorrotzaurre.
Se trata de un terreno recalificado dentro del nuevo plan urbanístico, en el que ha primado, ante todo, la incesante demanda inmobiliaria. Y es que la supresión de esta rotonda en enero de 2021 supuso una complicación añadida en la regulación del tráfico para entrar y salir a la ciudad desde Enekuri, pero supuso una inyección de 52 millones de euros para las arcas públicas del Consistorio. Un espacio catalogado hasta entonces como suelo de uso público, donde se practicaba skate y servía como escenario de los conciertos de renombre de Aste Nagusia y otros eventos y para que el Circo del Sol colocase su carpa siempre que venía a la capital vizcaína.
Solar donde se levantará la promoción de viviendas de lujo Luz Enea.
Suelo a concurso
Sin embargo, el suelo, propiedad del Ayuntamiento de Bilbao, fue sacado a la venta el 30 de mayo del año pasado por Visesa, la sociedad pública de vivienda del Gobierno vasco. Su precio de salida fue de 45,2 millones de euros (sin contar el IVA), pero por su golosa ubicación en la nueva zona de Zorrotzaurre, su conexión con el Puente Euskalduna, con vistas a la ría y frente al estadio de San Mamés, fueron muchas las constructoras interesadas, aunque sólo tres hicieron una oferta firme ante su elevado precio de partida, establecido en 45 millones de euros.
Finalmente, la oferta final llegó a incrementar su precio de salida un 15 % más hasta alcanzar los 52,2 millones que ofreció Pryconsa S.A. Sin embargo, la oferta de la promotora madrileña no fue la más elevada que recibió Visesa. Aedas Homes Opco ofreció casi 54,1 millones de euros, pero adelantaba únicamente un 20 % a la firma del contrato. El prepago íntegro de los 52,2 millones de euros que ofrecía Pryconsa fue lo que hizo que la sociedad pública decantase la balanza por la firma madrileña, por encima de la puja de una de las constructoras vascas más sólidas de Euskadi, Amenabar, cuya oferta se alejaba poco del importe mínimo, con 46,5 millones, si bien únicamente se comprometía a realizar un pago del 25,81 % en el momento de la firma.
Imagen en 3D de dos de las tres torres proyectadas por Pryconsa en la antigua rotonda de Botica Vieja de Bilbao.
Pisos de lujo
La promotora madrileña está trabajando ya desde hace meses en la construcción de tres torres, de ocho, diez y doce alturas, que albergarán la urbanización Luz Enea, con cerca de 300 pisos de lujo junto al IMQ aprovechando la edificabilidad de 29.215 metros cuadrados permitida en esta parcela, de los que el 80 % podrán destinarse a uso residencial. El 20 % restante deberán destinarse a uso terciario o comercial.
Aún se desconoce el precio de estos pisos, de entre 2 y 4 dormitorios, pero por su ubicación estratégica y la equipación con la que contarán (con txoko y piscina, sala fitness y sauna y zonas ajardinadas como espacios comunes, y terraza, garaje y trastero individuales), probablemente los más grandes y exclusivos, con vistas a la ría y al estadio de San Mamés, podrían convertirse en los pisos de obra nueva más exclusivos y más caros de Bizkaia por detrás de los construidos en la quinta torre de Garellano, Anboto Dorrea. Y es que los precios a los que Crónica Vasca ha tenido acceso son desde 364.000 euros + IVA para las viviendas de dos dormitorios y desde 530.000 euros + IVA para las de tres dormitorios.
El director general de Pryconsa, Roberto Boluda, indica la importancia de esta operación para la promotora por ser “uno de los proyectos emblemáticos de la empresa” en “la mejor parcela de Bilbao”. La promotora ya ha comenzado a confeccionar una lista con los interesados, pero no se espera que inicien la comercialización de estas nuevas viviendas en su oficina de Alameda Rekalde hasta 2024, una vez cuenten con la licencia municipal que les permita dar inicio a las obras de construcción.
No obstante, se trata de una operación inmobiliaria de riesgo, ya que la caída en la petición de hipotecas por la subida de los tipos de interés, sumada al aumento de los costes de los materiales de construcción, sientan los cimientos para un pronóstico protagonizado por la incertidumbre. Eso sí, parece que el foco de Pryconsa podría estar puesto principalmente en fondos e inversores extranjeros, quienes ven Bilbao como una capital atractiva para comprar activos inmobiliarios.
Imagen en 3D de Residencial Zorrozaurre, S. Coop. de Prygesa.
Ya presentes en Euskadi
Pryconsa es una firma madrileña pero que está cogiendo impulso en Euskadi, concretamente en Bizkaia, donde ya es responsable de la urbanización Urban, con 101 pisos en Barakaldo desde 90 metros cuadrados, de 2, 3 y 4 dormitorios, con trastero y una o dos plazas de garaje, que comercializa desde un precio de 290.000 euros más IVA.
Ahora, la cooperativa madrileña quiere abrirse camino como un actor más en el desarrollo urbanístico de Zorrotzaurre. En estos momentos está ya construyendo 154 viviendas de 2 y 3 habitaciones con garaje y trastero en primera línea de ría, frente a la isla, en la Avenida Zarandoa, bajo el nombre de Residencial Zorrozaurre, S. Coop. El precio de estas viviendas es a partir de los 402.546 euros más IVA para las más pequeñas, de 65,32 metros cuadrados y dos dormitorios. Habrá que esperar a conocer con todo detalle los precios de las nuevas viviendas proyectadas en su exclusivo proyecto Luz Enea junto a la clínica de IMQ.