Haro vs. Vitoria o por qué las instituciones tienen la culpa de los altos costes inmobiliarios

En Haro, la capital del vino de Rioja, se ofrecen viviendas por 200 euros al mes y hay pisos a la venta en pleno centro por menos de 30.000 euros. En Vitoria-Gasteiz, a media hora de distancia, esos precios se triplican fácilmente. Y eso que es la capital vasca más económica, según todos los portales inmobiliarios.

¿A qué se deben semejantes diferencias? La razón fundamental es la oferta de viviendas. Mientras en Haro se ha construido a destajo, en la capital alavesa apenas hay obra nueva, un fenómeno que se reproduce en toda Euskadi. Las administraciones no han facilitado precisamente la labor de los pocos promotores que sobrevivieron a la crisis de 2008 y que todavía se atreven a entrar en un mercado repleto de incertidumbres.

Al mismo tiempo que el stock de viviendas apenas aumenta, la suma de creciente inmigración y personas que viven solas no hace más que empujar la demanda hacia arriba, especialmente la de los pisos más económicos. ¿Cuál es el resultado? Un constante aumento de los precios en las zonas que tienen las casas más baratas, especialmente para alquilar, y una rebaja en los municipios más caros. Alquilar vivienda en Euskadi cuesta hoy un 5% más que hace un año, salvo en Getxo, donde
la tarifa se ha reducido.

Rentar una casa media en el País Vasco supone hoy 12,6 euros mensuales por metro cuadrado, según Idealista, mientras que en Haro los 4,2 euros que se pagaban en 2015 probablemente han bajado. "La vivienda usada ha sido la que ha tirado del mercado con fuerza durante todo el año, creciendo un 18% (...). Por el contrario, la obra nueva aumenta un 2% interanual", explican desde Pisos.com.

El problema es que el número de viviendas usadas es el que es y supuestos trucos como el de sacar al mercado las que pertenecen a la Sareb, que en Euskadi apenas son 53, no va a cambiar nada las cosas. Sin embargo, poner trabas al que tiene un piso en alquiler, como hace la última reforma legal, sí que tiene riesgos: puede forzar a muchos propietarios a sacar su stock del mercado para ponerlo en otras modalidades de arrendamiento, como el de temporada o el turístico, tal y como resaltaba estos días el analista Josian Paunero.

Es decir, reduce la oferta. Lo lógico sería que se quitaran trabas a las promociones privadas en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades, tal y como ha ocurrido en Haro. Si se construye más, habrá más oferta y los precios tenderán a bajar. Evidentemente no en el centro de las ciudades, cuyo terreno es el que es, pero sí en todos los suburbios.

La otra alternativa es que las administraciones se ocupen de hacer más vivienda de alquiler protegido. El Gobierno Vasco hace ocho años que se ha marcado este objetivo, pero los procesos de construcción son tan procelosos que el stock público apenas aumenta cada año. Actualmente en Euskadi hay 26.000 viviendas de alquiler que pertenecen a las diversas administraciones, principalmente el Ejecutivo de Vitoria-Gasteiz y el Ayuntamiento de Bilbao.

A estos pisos hay que añadirles los más de 7.000 que gestiona el Gobierno Vasco a través del programa Bizigune. Es decir, que pertenecen a particulares que los han entregado a la Consejería de Vivienda para que las alquile a precios subvencionados a cambio de la seguridad de cobrar todos los meses una cantidad fija. Si se suman éstas y las anteriores sale un total de 33.000, cifra insuficiente para hacer frente a la demanda, que se acerca a las 100.000. Hay, por tanto, un déficit de 60.000.

Son personas que necesitan una vivienda subvencionada pero que no la pueden obtener. Aproximadamente la mitad de ellas recibe ayudas públicas para pagar pisos en el mercado libre. Y es esto lo que explica por qué los barrios más desfavorecidos son los que han visto sus precios crecer en mayor medida. Sin ir más lejos, los costes casi se han doblado en Otxarkoaga en los últimos diez años. En Gipuzkoa, ante la saturación de Donostialdea, la demanda se está desplazando hacia el interior del territorio. Mondragón es la localidad que registró el mayor crecimiento de precios en 2022 en toda España.

El Gobierno vasco calcula que necesitará 15 años para llegar a tener pisos suficientes para satisfacer esa demanda. Mientras tanto, harían bien las diversas administraciones en liberalizar al máximo el sector inmobiliario, en el sentido de eliminar restricciones y burocracia, para que empresas privadas puedan construir con cierta agilidad o convertir locales comerciales en vivienda, una alternativa cada vez mejor vista.

Véase en este sentido estudios como el del catalán Instituto Strom, que llega a la conclusión de que los topes a los precios de los alquileres han tenido el efecto contrario al buscado, o el de Pradiumna Prasad, que aplaude a la ciudad australiana de Auckland por conseguir reducir los precios con una menor intervención pública.

Estudio de Pradiumna Prasad:
https://brettongoods.substack.com/p/the-high-cost-of-expensive-housing

Estudio del Instituto Strom
https://www.institutostrom.org/2020/09/08/sense-apriorismes-per-que-regular-els-preus-dels-lloguers-pot-no-ser-una-bona-idea/