Las 14 irregularidades que han llevado a la demolición del casoplón de 11 baños

La reciente sentencia del Tribunal Superior vasco que ha ordenado la demolición del casoplón de 11 baños en Aia (Gipuzkoa), construido por la familia de una exconcejal del PNV en Zarautz en un área de especial protección, ha llegado tras un largo camino. Estas son las 14 principales irregularidades del caso.

Documentación no presentada. Las primeras irregularidades en la gestión del Ayuntamiento de Aia se remontan a 13 años atrás. En 2012 aprueba la licencia de construcción del casoplón condicionada a la presentación, entre otras cuestiones, del proyecto de derribo del caserío familiar en ruinas (ubicado a más de 200 metros), que nunca se ha presentado. Tampoco existe una declaración de ruina previa, como establecen las normas urbanísticas de Aia.

“No es una nueva edificación”. Cuando recibió las primeras denuncias de la Federación de Parapentistas, el Ayuntamiento de Aia abrió en julio de 2015 un expediente urbanístico que concluyó que la edificación era legal. Argumentó que la reconstrucción se ejecute en «un lugar diferente al del edificio original no es razón para considerarlo una nueva edificación» y alude a un «eventual riesgo de deslizamiento» esgrimido por los propietarios en un informe técnico. Algo que fue rebatido en otro informe por una geóloga.

11 dormitorios y 11 baños por ser familia numerosa. Que el palacete casi duplicara la superficie construida del original caserío en ruinas (567 metros cuadrados frente a 309 metros cuadrados) tuvo una sorprendente argumentación por parte del Ayuntamiento de Aia: La «atípica composición familiar de la familia Garrastazu por numerosa» explica que haya 11 dormitorios y 11 baños. «Es excepcional y ante una situación excepcional se puede y debe haber una interpretación excepcional de la norma», sostenía.

Oscurantismo municipal. La actuación municipal en este caso ya motivó un tirón de orejas de la Fiscalía de Gipuzkoa que, el 12 de abril de 2016, apercibió al Ayuntamiento de Aia de un «delito de desobediencia» por negarse a facilitar el expediente urbanístico, pedido casi un año antes tanto por la Ertzaintza como por los demandantes.

La urbanización sin licencias. Además de la construcción en sí del casoplón, también llegaron a los tribunales las obras de urbanización. En agosto de 2016, el Ayuntamiento dictó la paralización de estos trabajos, aunque ya estaban finalizados. Cuatro meses después, legalizó esas obras, pero sin hacer ninguna mención al expediente sancionador abierto, carecer de soporte jurídico y la falta de un proyecto de urbanización sujeto a publicación y alegaciones, al tratarse de un suelo de especial protección. Además, hubo un ocultamiento de datos a los denunciantes sin ninguna notificación oficial ni aportación de los informes técnicos.

El rocambolesco expediente sancionador.  El expediente sancionador abierto en 2016 por las obras de urbanización sin licencias estuvo sin noticias durante medio año. En 2017 se resolvió sin practicarse pruebas, ni audiencia a las partes y no hubo ninguna propuesta de resolución. Y a ello se añadió que se ordenó la sustitución del instructor del expediente sancionador, el secretario municipal, por ser una parte implicada en el caso. El despropósito fue su reemplazo por otro funcionario de un ayuntamiento cercano en vez de por una institución supramunicipal, como establece el artículo 218 de la ley vasca de Suelo.

La licencia fantasma que aparece cinco años después. En 2020, con cinco años de demora, se conoció la existencia de la llamada licencia de primera ocupación del palacete, un permiso obligatorio por ley para acometer obras auxiliares como la acometida de agua. El permiso concedido por el Ayuntamiento de Zarautz en 2015 para el agua del se tramitó sin contar con la licencia de primera ocupación, como obliga la ley vasca del Suelo, un documento que no había aparecido en todos estos años: ni en el expediente urbanístico ni en la documentación judicial del caso. Salió a la luz con fecha de noviembre de 2017 firmado por el Ayuntamiento de Aia.

El Ayuntamiento de Zarautz ignora un informe contrario. El Consistorio de Zarautz, ubicado al lado de Aia, ignoró un informe de la Diputación de Gipuzkoa que certificaba que la construcción del palacete incumplía la ley vasca del Suelo. En un escrito fechado el 7 de mayo de 2017, el jefe de la Sección Técnica del Departamento de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Diputación de Gipuzkoa destacaba que la Ley del Suelo vasca prohíbe reconstruir caseríos aumentado la edificación y «es evidente que la estructura del edificio en construcción supera claramente el volumen del caserío anteriormente existente». Agregaba que los nuevos edificios residenciales en suelo urbanizable solo se permiten si están adscritos a una explotación agraria pero que «es importante destacar» que la ley del Suelo «indica claramente que no se podrán construir nuevos edificios residenciales en zonas de especial protección».

El secretario municipal de Aia elude datos al juzgado. El secretario municipal del ayuntamiento de Aia eludió en 2021 facilitar al juez los certificados de legalidad del palacete. El juzgado de lo contencioso-administrativo número 1 de San Sebastián había pedido al Consistorio cuatro informes referidos a la construcción y las obras de urbanización del casoplón. Pero el secretario municipal se limitó a incluir un extracto de un informe de un técnico municipal que legalizó las obras de urbanización y obvió que los trabajos se acometieron sin una licencia previa de obras.

La Ertzaintza apunta irregularidades urbanísticas. Después de que en agosto de 2015 tramitara la primera denuncia de los parapentistas, la comisaría de la Policía en Zarautz mantuvo inicialmente una actitud pasiva. Se limitó a realizar visitas de inspección de la zona y la petición de informes a administraciones y del expediente urbanístico del palacete al Ayuntamiento de Aia. Pero en unos meses cambió de actitud y realizó un informe, fechado el 12 de julio de 2016, en el que apunta la existencia de “presuntas irregularidades urbanísticas” en el casoplón. Cuestiona al principal argumento esgrimido por los promotores (la familia Garrastazu) para justificar el cambio de emplazamiento, un supuesto riesgo de deslizamiento de tierras. “No especifica el grado de riesgo. No hay ningún análisis que permita considerar que la restauración del antiguo caserío fuese inviable. No se ha hecho ningún control de estabilidad de las vertientes”. El informe policial añade que en la nueva ubicación “cabe la posibilidad” de que incluso sea “más crítica en términos de estabilidad”.

La Ertzaintza recordaba que la ley vasca de Urbanismo prohíbe edificar caseríos a más de 50 metros del emplazamiento original en suelos no urbanizables y que la superficie construida no debe rebasar la del inmueble original. El atestado concluye con la petición al juzgado de cuatro pruebas: que el Instituto de Geología y Minas de España elaborase un estudio detallado del área donde se ubica el casoplón, otro informe sobre sonometría (el ruido y el riesgo de deslizamiento habían sido los motivos esgrimidos por la familia Garrastazu para justificar el cambio de ubicación), una medición exacta de la edificabilidad y volumetría del palacete (casi duplica la superficie construida: 567 metros cuadrados frente a los 309 del antiguo caserío, y la planta del palacete es 2,5 veces mayor: 469 metros cuadrados frente a 183). y la toma de declaración del aparejador municipal de Aia, quien concedió la primera licencia de rehabilitación. El juzgado no contestó al informe ni ordenó practicar ninguna de las cuatro pruebas pedidas por la Ertzaintza.

Los dos contundentes informes del Ararteko y la Diputación de Gipuzkoa. Este caso ha tenido desde el principio dos informes contrarios contundentes. Uno del Ararteko que, el 28 de enero de 2016 tras una investigación de seis meses, concluyó que, al tratarse de un suelo no urbanizable de especial protección, “solo cabe autorizar las obras de reconstrucción de caseríos existentes” en casos excepcionales y la ley de suelo “no permite el cambio de ubicación”. El segundo, de la Diputación de Gipuzkoa, que en un informe del Departamento de Ordenación del Territorio firmado en mayo de 2015, concluye que la Ley del Suelo vasca prohíbe reconstruir caseríos aumentado la edificación y «es evidente que la estructura del edificio en construcción supera claramente el volumen del caserío anteriormente existente». Agrega que los nuevos edificios residenciales en suelo urbanizable solo se permiten si están adscritos a una explotación agraria pero que «es importante destacar» que la ley del Suelo «indica claramente que no se podrán construir nuevos edificios residenciales en zonas de especial protección».

La inacción judicial. Pese a estos contundentes informes, la Justicia ha ido archivando las sucesivas demandas. Primero fue el juzgado de instrucción número 1 de Azpeitia, que en mayo de 2016 decretó el archivo provisional del caso: no veía ni prevaricación ni delito contra la ordenación en la construcción. Consideraba legal la licencia, aunque, en su auto, pasaba por encima los dos elementos claves del caso: el cambio de ubicación del casoplón de 11 baños y que se trate de una nueva edificación.

Los cinco imputados exonerados por no investigar. Los parapentistas presentaron otra demanda por las obras de urbanización. La titular del juzgado de instrucción número 2 de Azpeitia, María de Blas, en un auto dictado el 4 de diciembre de 2018, llegó a citar como imputados por indicios de delito en las obras de urbanización  al ex alcalde de Aia Igor Iturain (PNV), el arquitecto Gaizka Perosterena, el aparejador Mikel Iradi y dos miembros de la familia promotora del casoplón, Elisabeth Garrastazu y María Garrastazu. Pero, de manera sorprendente, debido a la inacción judicial, los plazos fijados para las declaraciones expiraron y se anuló la toma de los testimonios.  El entonces titular del juzgado 2 de Azpeitia, Adrian Camara., decretó, el 28 de noviembre de 2011, el archivo con el argumento de que “no se ha practicado ninguna diligencia de investigación efectiva tendente al esclarecimiento de los hechos objeto de denuncia, a la identificación de las personas que en él hayan participado y el órgano competente para su enjuiciamiento”. 

La sorprendente sentencia del juzgado de lo contencioso. Uno de los últimos capítulos fue, cuando tras archivarse la vía penal, el caso volvió al área contencioso-administrativa. El juzgado 1 de San Sebastián concluyó que tanto la construcción como la urbanización del palacete eran legales. Pero sus argumentos ya sorprendieron entonces en medios judiciales. “No hay nueva edificación”, decía el fallo dictado el 27 de octubre de 2021, “sino reconstrucción del existente edificio y aunque se ubique en lugar diferente”, está amparada por la normativa municipal.

“Las obras ejecutadas se ajustan a lo autorizado” por el Ayuntamiento, señalaba el fallo, que no hacía ninguna referencia a las normas de rango superior del Gobierno vasco. En cuanto a la urbanización, que se acometió inicialmente sin licencia municipal, señalaba que “nos encontramos ante obras necesarias para dotar al edificio residencial de sus infraestructuras mínimas”.

El juzgado también aceptaba que el volumen de edificación es similar al del antiguo caserío, como sostenía el Ayuntamiento, sin tener en cuenta que la Diputación ya consideró “evidente” que se superaba “claramente el volumen del del caserío anteriormente existente”. Unos argumentos que han sido desautorizados por el Tribunal Superior en su sentencia del pasado 17 de enero: es una nueva edificación en un lugar diferente, incumple la ley vasca de Suelo y la urbanización también es ilegal.