El boom de los pisos turísticos coloca en máximos históricos el precio de la vivienda en San Sebastián

El parque inmobiliario vasco está atravesando uno de sus peores momentos. Euskadi supera la media nacional en lo que a inmuebles envejecidos se refiere, con el 63,5% de su parque de viviendas, según los últimos datos, edificado hace más de 40 años; el precio de la vivienda está en máximos históricos, especialmente en las tres capitales vascas, y las condiciones para acceder a un inmueble son cada vez más complejas, algo que hace imposible a la gente joven permitirse ‘el lujo de independizarse’. 

Muchos expertos señalan al turismo como uno de los principales motivos de la falta de opciones para acceder a una vivienda. Es el caso de San Sebastián, donde sus representantes políticos quieren implantar una tasa turística, un tipo de impuesto que se aplica a los visitantes de determinadas ciudades, como ya se hace en Barcelona, Palma de Mallorca, Ibiza o Menorca, y que en cierto modo frenaría el turismo de masas que se ha visto en los últimos años en la capital guipuzcoana, o al menos, ayudaría a sacarle una 'rentabilidad'. Y es que el número de visitantes a esta ciudad ha crecido casi un 3% con respecto a 2022 y ya son muchos los cálculos que prevén que el gasto turístico vuelva a suponer el 6,4% del PIB vasco, cifra anterior a la pandemia. 

Bajo este contexto, ya en marzo el Ayuntamiento de San Sebastián decidía suspender temporalmente la concesión de nuevas licencias de hoteles y pisos turísticos, mientras se revisaba el Plan General en torno a esta materia con el objetivo de limitar el crecimiento de la oferta de alojamiento en la ciudad. Ya que en los últimos seis años, la ciudad ha aumentado un 40% su número de plazas de alojamiento. Así, mientras que en 2017 había 10.800 plazas aproximadamente, ahora hay unas 18.000.

Pese a esta ‘limitación’ los visitantes han seguido llegando a Donostia, hasta el punto de registrar meses con cifras de turistas históricos; por eso ahora entra en juego la cada vez más extendida en España, tasa turística, que oscila entre los 0,45 céntimos y los cuatro euros. El concejal de Turismo, Jon Insausti, subrayaba esta semana que San Sebastián "no quiere condicionar las políticas turísticas que cada entidad está llevando a cabo, si bien, el Ayuntamiento entiende que la realidad de Donostia sí merece la activación de una tasa" de estas características. Y en esa línea defendía que este impuesto debía tener “un amplio consenso con todo el sector turístico”, pese a que este ya contaría con el acuerdo del pleno de la ciudad. 

Incidía además, que esta es una “fórmula asumida y conocida por las personas visitantes a nivel mundial, ya que son muchos los destinos que la tienen activa" e insistía en que "en ninguno de los casos conocidos ha provocado un descenso del número de visitantes". Visitantes que en algunos casos son rechazados por los vecinos de San Sebastián, hasta el punto de que en algunos barrios ya se han creado plataformas para "rechazar el turismo de masas y mejorar las condiciones de vida del barrio, como es el caso de los vecinos del Casco Antiguo de Donostia, que se han unido y han conformado la asociación Parte Zaharraren Bizi. 

Vivienda turística en San Sebastian/EFE

Las consecuencias del turismo 

Los vecinos de la ciudad se quejan de los ruidos, obstáculos para la circulación, dificultades para hacer sus tareas diarias y, algunos, de las consecuencias que la llegada de turistas -y la consecuente apuesta por alojamientos para ellos- ha dejado en la capital. Según un estudio elaborado por Areizaga Inmobiliaria, en 2022, por primera vez en 15 años y desde que existen registros inmobiliarios, el precio de la vivienda en venta superó los 400.000€ de media en San Sebastián. Cifra que ha ido escalando en 2023, ya que en el primer trimestre esta ya había subido un 1% hasta situarse en los 405.000€; que coloca a San Sebastián, junto con Madrid, Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Palma, como una de las 5 capitales con precios máximos en alquiler y venta, y que estaría impulsada, en cierta manera, por la poca oferta de opciones en la ciudad.

Además, la tasa de esfuerzo para adquirir una vivienda -el porcentaje de ingresos destinados al pago de la hipoteca- en San Sebastián es la segunda más alta a nivel nacional (38%), muy por encima de Bilbao (23%), Vitoria (22%) o la media nacional (21%).

Así, el precio medio de compra de viviendas en San Sebastián no ha dejado de incrementar desde 2015 y el Stock de viviendas en venta, en cambio, se ha ido reduciendo. El Stock de viviendas en venta de Donostia entre el primer trimestre de 2019 y 2023 disminuyó un 42%, la cuarta mayor caída a nivel nacional. Por provincias, Gipuzkoa tuvo que absorber la segunda mayor caída de Stock (-45%). Y es que la gran demanda ha provocado que se reduzca el stock de viviendas en venta cuando el mercado no ha sido capaz de reponer el parque de viviendas en venta al mismo ritmo.

Con el alquiler, la situación es similar. El 85% de propietarios de viviendas en alquiler de larga duración son pequeños inversores particulares. Pequeños inversores que debido al aumento de gastos se han visto obligados a aumentar el precio de su vivienda. El precio del alquiler en San Sebastián supera ya los 17€/m2 por primera vez desde que existen registros. En agosto, San Sebastián fue la cuarta capital con el mayor incremento mensual de precios en viviendas en alquiler (3%). Pese a ese aumento de precios, desde esta inmobiliaria señalan: “Este mes, por ejemplo, al publicar un piso de 3 habitaciones por 900€ (el único de 3 habitaciones en todo Donostialdea), hemos recibido 141 interesados en 2 horas y media de clientes que quieren reservarlo sin visitarlo”. Interés que evidencia la poca oferta de la zona impulsada, entre otros factores por el aumento del turismo masificado.