¿Agudiza la nueva ley de Vivienda los problemas en el mercado vasco?

El mercado inmobiliario en Euskadi lleva años pasando por momentos complicados en Euskadi. A la poca oferta para alquiler o compra, se le suma los altos precios de aquellas viviendas disponibles o la dificultad para ser elegido, tras un largo proceso, el arrendatario o nuevo inquilino. Problemática que, si bien estaba prevista que se suavizase con la entrada en vigor de la nueva ley de Vivienda -el pasado 26 de mayo- no han hecho, según los expertos, más que agudizarse. 

En Euskadi, según el último informe publicado por Idealista, el precio de la vivienda de segunda mano marcó una subida del 0,7% durante el segundo trimestre del año, dejando el metro cuadrado en 2.814 euros, mientras que en términos interanuales el precio se incrementó en un 4,1%. En los territorios vascos el precio de la vivienda usada creció y así Gipuzkoa se ha vuelto a colocar como el territorio más caro de la Comunidad Autónoma Vasca con 3.394 euros por metro cuadrado. Y es precisamente en su capital donde los expertos hacen hincapié. 

Es cierto que el problema de oferta que sufre la capital Gipuzkoa lleva años latente. Según un estudio realizado por la inmobiliaria Areizaga en abril, antes de la entrada en vigor de la nueva ley, en San Sebastián existían solamente 313 viviendas disponibles en alquiler cuando en 2013 había 530. Dato que supone que la oferta ha disminuido un 41% en 10 años. Además, en el primer trimestre de 2023 la oferta ha disminuido un 20% en la ciudad con respecto al primer trimestre de 2022. 

Además, Gipuzkoa cuenta con un Stock residencial -porcentaje de viviendas en alquiler disponibles sobre el total construido- del 0,4%, cuando la media nacional es 0,8% y Madrid y Barcelona lo superan con un 1,5% y 1,2% respectivamente. La realidad, desprende el estudio, es que actualmente Donosti se encuentra en mínimos de Stock residencial en alquiler desde 2015.

A esa falta de Stock de vivienda, se añade el aumento de habitantes, por ejemplo, en Donosti. Donde la evolución demográfica indica que en 2013 vivían 186.500 donostiarras en esta ciudad y ahora rozan los 188.000 habitantes. Estos datos demuestran que, mientras la población ha crecido, la oferta de vivienda ha disminuido, causas que provocan directamente “que la presión de la demanda incremente los precios”. 

Un piso en alquiler / EFE

Dificultad para el acceso a una vivienda asequible

Las medidas anunciadas buscaban limitar el incremento de los precios de alquiler pero esto suele provocar un descenso de la oferta y por lo tanto, dificulta aún más el acceso a vivienda asequible en alquiler. “Esto es así porque desincentiva la inversión de las empresas en Build to Rent (Construir Obra Nueva para alquilar) y provoca que los propietarios particulares retiren las viviendas del mercado de alquiler y las sitúen en mercado de venta, reduciendo aún más la oferta de pisos en alquiler. La Ley dejará de aplicar el IPC para la actualización de las rentas y utilizará un nuevo coeficiente proveniente del INE que aún no ha sido elaborado”, se explica en el estudio. 

Además de esto, “en las denominadas zonas tensionadas - aquellas zonas en las que el alquiler promedio más los gastos de suministro representen el 30% de la renta media de esa misma zona- , cuando un contrato de alquiler residencial se termine, el propietario no puede optar a situar la renta de mercado que considere, sino que debe utilizar la base de renta del último arrendamiento, aplicándole el coeficiente de actualización que el INE determine, siempre inferior al IPC = inflación”.

Por lo tanto, y según los expertos, los propietarios de viviendas verán que, progresivamente, y en términos reales, el valor de sus rentas crecerá por debajo del coste de vida y, por lo tanto, perderán poder adquisitivo. Hecho que provocará que estos , buscando evitar empobrecerse paulatinamente, decidan vender las viviendas en lugar de alquilarlas, limitando aún más la oferta. 

Vivienda en alquiler. EP

Aumento de pisos de alquiler temporal

Desde que entró en vigor la nueva ley el 26 de mayo, según los datos de este estudio, el 55% de la oferta de pisos en alquiler en Donosti es para alquiler temporal en vez de alquiler de larga duración, cuando antes de la ley no superaba el 25% o 30% en época de estudiantes. Por lo tanto, como la nueva ley no regula los alquileres temporales, muchas viviendas que estaban en alquiler de larga duración ahora han pasado al mercado de alquiler temporal para no verse afectadas por las medidas de la nueva ley, reduciendo la oferta de viviendas en alquiler de larga duración y tensionando aún más el mercado.

Así, la nueva ley ha provocado que parte de la oferta de pisos en alquiler de larga duración haya pasado al mercado de alquiler temporal, reduciendo la oferta de pisos en alquiler estable cuando la demanda se mantiene o incluso incrementa por la dificultad de acceder al mercado de compra de vivienda.