El 23% de los apartamentos turísticos privados de Donostia desaparece por el desplome del turismo

Tras las imágenes insólitas de calles vacías, hoteles y bares cerrados, o aeropuertos sin aviones, queda de manifiesto una fuerte caída de la facturación económica en todos los sectores, y con ella la necesidad, en algunos casos, de reinventar los negocios para adaptarlos a la situación actual. Con la llegada de turistas y el fervor de la demanda de alojamiento de hace unos años, en Donostia se popularizaron los alojamientos turísticos; pisos particulares que se destinaban al alquiler vacacional. Durante la pandemia también estos apartamentos han permanecido cerrados y la oferta se ha reducido en un 13% en 2020.

El uso de los alojamientos turísticos se ha extendido por todo el territorio vasco, pero solo la ciudad de Donostia acoge el 45% de ellos. La forma en la que se gestionan estos pisos son una diferencia fundamental. Hay quienes ponen un piso en desuso en una página web, como AirBnb, y lo gestiona por su propia cuenta, y hay quien deja este trabajo en una empresa especializada que se dedica de forma exclusiva al alquiler vacacional de los apartamentos.

Disminuye la oferta, pero solo de apartamentos de gestión privada

En septiembre de 2019 había 1.289 viviendas vacacionales en la ciudad guipuzcoana y, un año más tarde, pandemia mediante, se han registrado 1.122. Esto, sin embargo, no afecta de la misma forma a todos los apartamentos vacacionales. “Por una vez, está sirviendo de algo haber hecho las cosas bien”, apunta el director de Aparture (Asociación de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Euskadi) y responsable de la empresa The Rentals Collections, Asier Pereda.

En el caso de los alojamientos gestionados mediante empresas, la oferta ha aumentado en un 8,9%, y se han contabilizado 36 pisos más según un informe elaborado por Aparture. Si bien la oferta ha subido, la facturación del 2020 se coloca en torno al 30% en comparación al año anterior a pesar de haber adecuado los precios por pernoctación.

Muy diferente es la situación de los alojamientos gestionados y ofertados por particulares, que se han reducido en Donostia un 23%. Esto ha supuesto que haya 203 pisos menos que un año atrás. Actualmente, hay todavía 681 pisos que mantienen su actividad dedicada al turismo, según el mismo informe.

La inversión inicial, la clave para entender por qué se ha mantenido la oferta

Según el presidente de la asociación, esta diferencia se basa en la inversión que se hace en cada alojamiento. Los pisos ofertados por particulares no han tenido que realizar una gran inversión para destinarlos al turismo y, por eso, estos pisos se pueden alquilar “tan pronto en el sector turístico, como en el mercado convencional” matiza.

Las inversiones que realizaron se deben a que las empresas que acoge Aparture tiene unos estándares establecidos, y son los que se exigen a los pisos. También la oferta de precios, por lo tanto, es superior a los apartamentos de gestión particular. De esta forma, señala Pereda, estos alojamientos son de “segmento medio-alto, y no tienen demanda en alquiler residencial”.

Según el portal digital de alquiler pisos.com, esta tendencia ha afectado en todo el territorio español, y el 20% de los alquileres que se destinaban al turismo se han convertido a residenciales. Desde la Agencia Inmobiliaria Maria Cristina, Edurne Rodriguez afirma que el sector inmobiliario ha notado este cambio, y que hay propietarios que han decidido alquilar como vivienda residencial el apartamento que antes era vacacional.

El retorno al mercado residencial de estos pisos, genera, además, una bajada en los precios del alquiler según la Agencia Inmobiliaria María Cristina, porque es el movimiento natural que se produce cuando aumenta la oferta. “La otra opción”, dice Rodríguez, “es no alquilar hasta que esto acabe”, lo que genera, de la misma manera, pérdidas.

Aparture espera que se “depure el registro de empresas” para fortalecer el modelo responsable

En referencia a los pisos de alquiler turístico de particulares, el director de Aparture señala que la asociación considera “incluso positivo que esos perfiles, que en su momento decidieron comercializar sus viviendas en internet al calor del auge turístico, vuelvan al mercado residencial”. De esta forma, dice Pereda, esperan que “se depure el registro de empresas” para que se produzca así “un fortalecimiento del modelo responsable de inversión a largo plazo con empresas que generan valor”.

A pesar de que los precios de los apartamentos gestionado por empresas asociadas a Aparture se han intentado adecuar a la situación, con una reducción de en torno al 30 o 40% del precio, no ha sido suficiente para paliar el descenso de la facturación. Pereda defiende, además, que no han podido bajar más los precios porque eso habría supuesto “abaratar los precios laborales”, algo que no se han planteado. El presidente de la asociación asegura que no han renunciado a su modelo de calidad para no dañar un sector que “es muy maduro” en este territorio y que “acompaña a las administraciones en el desarrollo de normativas sectoriales y laborales.

Para afrontar esta situación desde apertura los socios se han aferrado a la idea de que cuando el turismo vuelva, lo hará con fuerza y eso les hace mantenerse en esta situación. No todos los nichos del sector han podido hacer frente de la misma forma a esta coyuntura que, por el momento, no parece tener final en un plazo corto de tiempo.