De las 5.474 viviendas proyectadas en Zorrotzaurre, algo más de la mitad, 2.747, serán viviendas protegidas: 1.371 viviendas de protección oficial (VPO) y 1.376 viviendas de protección tasada (VPT). Sin embargo, ya se están dando las primeras voces de alarma con respecto a un modelo que hace aguas en una de las zonas de mayor expansión de la capital bilbaína.
La tan publicitada isla de Bilbao se ha convertido en un auténtico laboratorio, que aúna hasta una gran variedad de fórmulas inmobiliarias. A la tradicional compra directa de vivienda libre o vivienda protegida o tasada, se suman otras opciones para acceder a vivienda de alquiler o dirigida a jóvenes. Así, no es de extrañar que Zorrotzaurre esté siendo escenario de las consecuencias de un nuevo fenómeno que se está produciendo y que está relacionado con la vivienda protegida.
Y no es otro que el hecho de que desde que las instituciones públicas, que hasta hace poco eran las encargadas de construir este tipo de viviendas, hayan trasladado esta responsabilidad a terceros, que, a cambio de incentivos como la venta de terrenos a precios más económicos, lleven a cabo la construcción de más viviendas de este tipo, tal y como explica el arquitecto y concejal de EH Bildu en el Ayuntamiento de Bilbao, Karlos Renedo.
El objetivo era favorecer la vivienda protegida en Euskadi, ya que la capacidad de Visesa, la Sociedad Pública adscrita al Gobierno vasco, era limitada, pero lo cierto es que ya se están viendo los primeros problemas derivados del traspaso de esta responsabilidad a empresas privadas.
Nuevas viviendas en el área de Zorrotzaurre, frente a la isla.
Venta de VPO a fondos inversores
En el caso de Zorrotzaurre, hemos asistido recientemente a la venta de edificios enteros que se han visto beneficiados de las ventajas de construir VPO, como la venta de suelos públicos a un precio más económico, las correspondientes subvenciones del Gobierno vasco, financiación mediante préstamos con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) con garantía hipotecaria… No obstante, antes siquiera de finalizar los pisos, estas promotoras privadas han traspasado su propiedad a fondos inversores.
Estamos hablando de dos bloques con 314 viviendas que está construyendo Urbas en la punta norte de la isla, de las que al menos 143 son de alquiler protegido. El pasado mes de agosto, el grupo inmobiliario vendía a la compañía de inversión británica M&G Real Estate esta promoción de obra nueva para alquiler bajo el esquema de promoción llave en mano, que espera recibir a sus futuros moradores en 2026. Una operación que cerró por 98 millones de euros.
Y más recientemente, en el mes de noviembre, Urbas zanjaba una nueva venta, esta vez de 143 viviendas de protección a cambio de 24 millones de euros, con la española Q-Living, perteneciente al Grupo Qualitas. De esta manera, estas viviendas pasan a manos de un grupo inversor privado, que debe, no obstante, mantener su naturaleza de protección oficial de forma permanente, tal y como marca la ley, que hace unos años cambió para impedir que se llevase a cabo una descalificación como viviendas protegidas pasados unos años y fueran absorbidas por el mercado libre.
Viviendas en construccin de Jaureguizar en la Punta Norte de la isla de Zorrozaurre, en Bilbao / Jaureguizar
Sobrecostes exigidos a los adjudicatarios
Por otro lado, la mezcla del modelo de construcción de vivienda protegida a través del modelo cooperativo de la mano de una empresa privada también está generando problemas. Esto también podemos verlo en Zorrotzaurre, donde la constructora Jaureguizar, del grupo Urbas, está levantando, también en la punta norte de la isla, tres bloques que acogerán 172 VPO. Sin embargo, ha solicitado a los adjudicatarios de estas viviendas una cantidad extra para la construcción de sus pisos. Aludiendo al encarecimiento de los costes por la guerra de Ucrania, ha pedido más dinero para seguir con las obras, que debían estar ya listas pero que llevan paralizadas desde el pasado mes de mayo. De forma complementaria, está iniciando los trabajos para otros tres bloques aledaños en los que se habilitarán 233 VPT.
Es cierto que el incremento de precio es algo muy habitual en las obras de vivienda libre y suele ser asumido por las cooperativas en el caso de que no se haya firmado un precio cerrado. Sin embargo, en el caso de las viviendas protegidas, nunca hasta ahora se había producido un hecho así. Eso sí, su precio final no podrá superar, en ningún caso, el establecido por ley por el Gobierno vasco.
De forma complementaria, Jaureguizar está promocionando otras 112 VPO y 117 VPT entre Deusto y San Ignacio, con vistas a la nueva isla de Zorrotzaurre. Habrá que esperar a ver cómo evoluciona un modelo de negocio, creado en base a un derecho como el derecho a la vivienda, pero que comienza a hacer aguas.