Pásate al MODO AHORRO

España es un país de propietarios de vivienda. Es la opción preferida por las familias españolas, que viven en régimen de propiedad en 8 de cada diez casos. El alquiler es una opción mucho menos demandada. Choca este comportamiento con el de otros países como Alemania o Austria, en los que la propiedad y el alquiler se divide al 50%, o como Inglaterra y Francia, en los que la propiedad se queda en un 65%.

La propiedad de la vivienda habitual es una opción sensata que fomenta el ahorro y garantiza una seguridad inmobiliaria en el caso de una bajada de los ingresos familiares, bien sea por desempleo o por jubilación.

No obstante, el alquiler tiene también su sentido y, en muchas ocasiones se justifica por la movilidad del inquilino o por sus dificultades para abordar la compra de una vivienda. Sin embargo, para quien aspira a una estabilidad geográfica y laboral y cuenta con recursos para acceder a un préstamo, la propiedad tiene ventajas muy importantes, ya que, el coste hipotecario a largo plazo favorece respecto del abono permanente de un alquiler. Si se puede afrontar una hipoteca, no es negocio vivir de alquiler.

Tras la crisis de 2008 y la del COVID, el mercado inmobiliario de alquiler ha experimentado tensiones importantes que han representado un alza en los precios. El coste del alquiler ha subido, sí, cada año, como lo hacen tantas otras cosas, pero el alquiler ha despertado el interés de los poderes públicos intervencionistas y eso nos advierte de que subirá más, y subirá más.

Dos han sido las principales ideas de intervención pública que se han planteado para ajustar los precios de los alquileres. 

Una de ellas ha sido la de limitar las subidas de los precios de los contratos en vigor. Sí, solo podrán ascender un 2%, aunque el IPC casi ha triplicado esa cifra. Qué bueno, cómo nadie lo había pensado antes. Si eso es legal y el Estado puede intervenir en los contratos suscritos entre los propietarios y los inquilinos, por qué no se obliga a una bajada del precio, eso lo resolvería todo. Se ve que no han pensado en ello o que quienes gobiernan no son lo suficientemente progres y se dejan controlar por los grandes tenedores de viviendas en alquiler.

La medida parece muy eficaz, pero solo es aplicable a quienes tienen más de diez inmuebles urbanos en alquiler. El problema es que en España el parque de viviendas en alquiler es de pequeños propietarios que han heredado un piso o han ahorrado para disponer de una renta complementaria a la que obtienen con su trabajo o su la jubilación. A estos no se les obliga a la limitación del precio del alquiler, véase que son muchos, casi tantos como inquilinos y no conviene molestarlos.

La otra medida que se ha emprendido es la de subir los impuestos y aplicar cánones a quienes teniendo una vivienda vacía no la pongan en alquiler. Se trata de un estímulo de espuela, es decir, hacer daño a los propietarios para forzar la salida al mercado de viviendas que ahora están vacías

Realmente, salvo en Madrid y Barcelona, apenas si hay edificios construidos para dedicarlos al alquiler y los fondos de inversión y las empresas de actividad inmobiliaria controlan una parte pequeña de las viviendas en alquiler. Los grandes inversores como la Sareb, La Caixa o fondos inmobiliarios no llegan al 5% de todas las viviendas alquiladas. En España, a diferencia de otros países, no ha habido grandes inversores que hayan visto oportunidades en el alquiler.

La otra medida que se ha emprendido es la de subir los impuestos y aplicar cánones a quienes teniendo una vivienda vacía no la pongan en alquiler. Se trata de un estímulo de espuela, es decir, hacer daño a los propietarios para forzar la salida al mercado de viviendas que ahora están vacías.

Las dos medidas son punitivas y afectan a un mercado, el de las viviendas en alquiler, que está atomizado y cuya rentabilidad se basa en dar un uso a los valores inmobiliarios, pero que generalmente no se constituyó como inversión rentable sino que fueron las circunstancias de una herencia o de la adjudicación de inmuebles por impagos hipotecarios los que llevaron a darles ese uso.

Si nos fijamos en las capitales vascas, los alquileres para viviendas de tres dormitorios en zonas consolidadas como los barrios de San Martín (Vitoria), Indautxu (Bilbao) y Amara (San Sebastián) oscilan, consecutivamente, entre los 1.000, 1.200 y 1.300 euros, cuando el valor de esas viviendas se mueve entre los 280.000, 300.000 y 350.000 euros

En efecto, a pesar de que el alquiler pueda parecer caro, y sin duda tiene un altísimo coste en una economía familiar, su rentabilidad no ha sido tan grande como para animar a la construcción de viviendas para alquilar.

Si nos fijamos en las capitales vascas, los alquileres para viviendas de tres dormitorios en zonas consolidadas como los barrios de San Martín (Vitoria), Indautxu (Bilbao) y Amara (San Sebastián) oscilan, consecutivamente, entre los 1.000, 1.200 y 1.300 euros, cuando el valor de esas viviendas se mueve entre los 280.000, 300.000 y 350.000 euros, es decir, que la rentabilidad en cualquiera de los tres casos es del orden del 5%, contando con que no haya impagos, destrozos u obras de mantenimiento que acometer, cosas que suceden con incómoda frecuencia.

En esta situación, no es extraño que no haya fondos de inversión dispuestos a comprometer su capacidad financiera en viviendas para el alquiler, del mismo modo que no es extraño que haya miles de viviendas que no se ponen en alquiler por representar complicaciones que los propietarios creen que no se compensan con la rentabilidad del inmueble.

Por estos motivos, las medidas punitivas ideadas por los distintos gobiernos para paliar el coste de la vivienda de alquiler no animan a pensar que se vayan a moderar los precios sino a lo contrario, ya que no hay estímulo para la puesta en disposición de un número de viviendas suficiente para que el mercado ajuste los precios.

Para que eso sucediera, el propietario tendría que verse respaldado ante ocupas y deudores, que son ahora los protegidos y, desde luego, no tendría que sentirse coartado en los acuerdos económicos que establezca con los inquilinos.

Se está haciendo una legislación que desincentiva la inversión en alquiler y eso conduce a que la oferta del mercado sea inferior a la demanda y, consecuentemente, a que las subidas del precio del alquiler sean una constante que el intervencionismo se está encargando de alentar.

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