Estos son los 19 municipios tensionados de Euskadi que podrán limitar el precio de sus alquileres

El cada día más complicado acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los vascos, más aún de los jóvenes -el 20% de ellos lo sitúa como su mayor preocupación-; por eso, son muchos los agentes que han tomado cartas en el asunto, desde grupos políticos hasta asociaciones, buscando dar una solución a esta problemática. 

Entre las causas muchos apuntan a los altos precios, motivada por la escalada de los mismos en los últimos años, otros a la poca oferta de pisos de alquiler, que también influye en la primera causa; por ello se creó la normativa, introducida dentro de la ley por el derecho a la vivienda de 2023, que estableció que todos aquellos municipios, o zonas de ellos, que se declarasen tensionadas, podrían establecer un límite en el precio de los alquileres. 

Por el momento, Cataluña ha sido la única comunidad autónoma que ya ha realizado todos los trámites, solicitud al Gobierno central incluida. Galicia ya ha regulado el órgano que establecerá las zonas tensionadas y el procedimiento que se utilizará para declararlas de tal manera; Euskadi, por su parte, ha realizado un profundo estudio sobre qué zonas son ‘tensionadas’ y, por tanto, susceptibles a que su alquiler sea limitado, aunque todavía no ha dado el siguiente paso para declararlas oficialmente así. 

Fue el Observatorio vasco de la Vivienda el que el pasado febrero publicó dicho estudio en el que, para calificar una zona como tensionada, aplicaron dos criterios diferentes: que el incremento del alquiler en los últimos cinco años sea superior en más de tres puntos -ahora mismo la tasa del IPC interanual está situada en el 3,1%- y que el esfuerzo económico mensual para el pago de la vivienda sea superior al 30%. Para que una zona sea declarada como tensionada debe cumplir al menos uno de estos requisitos y son 19 los municipios que Lakua ha incluido en su lista de localidades tensionadas, que podrían limitar sus precios de alquiler una vez que el Ejecutivo diga cómo hacerlo. 

Subidas superiores al 20%

Los datos que el propio Gobierno vasco ha utilizado para analizar este parámetro son los del 2022 -los últimos que hay contabilizados-, por eso, y aunque el mapa se dibuja a partir de ellos, se da por hecho que las subidas porcentuales que han sufrido estos municipios a día de hoy han seguido creciendo hasta alcanzar máximos históricos.

Así todos los municipios de la lista han experimentado un aumento superior al 6,9%, de hecho la mayoría de estos aumentos están entre el 15 y el 20%, y algunos de ellos supera el 20% de crecimiento en los precios de alquiler en los últimos cinco años. Es el caso por ejemplo de Vitoria, cuyo precio medio de alquiler en 2017 rondaba los 588 euros, y en 2022 subió hasta los 716 euros, es decir, aumentó un 21,7% solo en media década. 

En Gipuzkoa, en Azkoitia el precio medio de una vivienda de alquiler subió un 20,5%, pasando de los 468 euros a los 564; y en Mondragón este incremento alcanzó el 24% pasando de los 496,5 euros que se pagaban en 2017 a los 615,6 euros que se pagaban en 2022. Además, por todos es conocido que San Sebastián es ahora una de las ciudades más caras no solo por alquilar, también para comprar una vivienda. Entre 2017 y 2022 el precio medio de alquiler subió un 15,6%, pasando de los 839,5 euros a los 970,8 euros, pero hay que tener en cuenta que en este último año -del que no cuentan los datos para el estudio-, 2023, los precios han seguido escalando hasta alcanzar máximos históricos.

En Bizkaia, la subida de precios es relativamente más moderada. En Bilbao, por ejemplo, el precio medio de alquiler ha subido un 13,7%, pasando de los 711,9 euros de media al mes a los 809,4 euros. Este aumento es más acuciado en municipios como Balmaseda y Gernika cuyos precio de alquiler han subido en cinco años un 17,4%, pasando de los 477 euros en 2017 a los 560 en 2022 y de los 526 euros a los 618,6 respectivamente.

Las familias destinan más de un 30% al pago del alquiler

El esfuerzo que una unidad familiar destina al pago del alquiler es el segundo parámetro. La gran mayoría de la lista de 19 municipios sobrepasa el 30% de esfuerzo establecido por el Gobierno vasco para declarar una zona como zona tensionada -teniendo también en cuenta que los datos que se utilizan para medir este parámetro son la renta media por municipio y el alquiler mensual de media, ambos de 2021. Por lo que se estima que este segundo dato ha crecido considerablemente en los últimos dos años-.

En concreto, en Bizkaia se dan los esfuerzos más elevados. En el caso de su capital, Bilbao, la renta media estaba estimada en 2021 en 38.658 euros, mientras que el importe de alquiler mensual superaba los 778 euros. Por lo que una persona tenía que destinar el 31,6% de sus ingresos al pago del alquiler. 

Pese a que el esfuerzo económico por alquiler es elevado en Bilbao, hay municipios que incluso lo superan, como Erandio, con una renta media de 33.028 euros y un alquiler mensual de 675 euros, por lo tanto cada persona destina en 2021 el 33,3% de su sueldo; o Sestao, municipio en el que se destina el 34,6% de los ingresos. 

Las otras dos capitales vascas también superan el porcentaje establecido por Lakua. En Donosti, con datos de 2021, el pago del alquiler suponía un 31,6% y en Vitoria, con una renta media de 36.678 y un alquiler mensual de 678,8 euros, un 30,1%. Aunque hay que enfatizar que los precios de alquiler han escalado considerablemente y, a día de hoy, hay pocos inmuebles disponibles por ese precio.

¿Cómo afectará esto al índice de precios?

Hace apenas unas semanas el Boletín Oficial del Estado publicó el índice de precios de referencia para limitar las rentas del alquiler en zonas declaradas como áreas tensionadas. Un sistema de referencia, homogéneo para toda España, que fija una serie de rangos de precios que, para una misma vivienda, establece una renta máxima y mínima a partir de una serie de características del inmueble.

Aunque por el momento la única comunidad que ha solicitado al Gobierno central que se declaren las zonas que ha delimitado como tensionadas para poder proceder a limitar sus precios, ha sido Cataluña, se espera que a ella le sigan varias más, incluida Euskadi, tal y como están defendiendo numerosos partidos políticos. 

Bajo este contexto, tal y como afirman numerosos expertos y han analizado desde la plataforma Gibobs.com -que consigue las mejores condiciones de financiación para el sector del real estate conectando a todos sus actores en un único lugar-, esta es una medida que tendrá una consecuencia directa sobre el mercado de compraventa de viviendas en España. Bajará la demanda de pisos de alquiler y aumentará la de compra de vivienda, provocando que las personas con capacidad adquisitiva comiencen a buscar casa para comprar. 

Además, se estima un incremento de la hipoteca a aquellas personas que hayan comprado para alquilar y firmaron un tipo de interés variable. Al no poder subir el alquiler para apaciguar esa subida, perderán bastante rentabilidad e incluso se verán forzados a tener que vender la vivienda.

Y por último, y aunque es un mercado muy pequeño y no va a afectar directamente al precio de la vivienda, aquellos inversores que compran vivienda para después explotarla en alquiler dejarán de hacerlo. Igualmente, las personas que compran una vivienda como inversión probablemente se reducirán ya que su rentabilidad está más limitada.